〈財經雜記〉耘翠春秋—談房市的自然分流

游常山 2022/01/24 16:11 點閱 2017 次

位於台北市民生社區的前海砂屋延壽丙標,經過四年改建,命名「耘翠」,豪宅規格,我好奇跟著信義房屋去看屋,六十二坪喊價6999萬。誰能想像這裡四十年前還是眷村婦聯四村與五村,五分鐘步行距離外,就是民權大橋,通內湖的地段。

房價不得不漲

少子化加上房地產供過於求,空屋率偏高,沒有理由房價漲成這樣,但是幾個總體經濟的原因讓房價不得不漲:

首先,火車頭工業之一的房地產(汽車產業也是),可以幫助台灣的經濟。以今日台灣目前與中國大陸阻隔,Covid-19歹戲拖棚,大陸再好台灣都很難雨露均霑,除了「護國神山」台積電科技產業之外,還有其他產業嗎?台灣經濟結構轉型不易,可能風險極高,不能軟著陸(soft landing ),製造業大餅損失太大,服務業補得過來嗎?讓都更來分擔轉型風險,信然。

其次,政府為何打房無效?前台北市副市長張金鶚的學生、內政部政次花敬群,師生念茲在茲的「實價登錄」終於在學生手上實現,說實施了房價就不會灌水,結果還是這樣高檔?多年房貸專家說,以「耘翠」為例,第一戶開市就交易成功,賣了六千多萬,從此「定錨」,第二棟以後的參考價都是六千萬,因為新成屋「實價登錄」就是六千萬,成了座標價格,可合法讓房價墊高。

社宅彌補需求

第三,如何救濟都市的中低收入者?世界上進步的經濟體(包括香港)已經實驗過多年,拉近貧富差距效果還不錯的,就是興建社會住宅。就在北醫鄰里景勤二號公園,曾經是軍營土地,剷平變成三大幢社會住宅基地,轉眼鷹架矗立,完工指日可待,讓社會住宅的供給面加上個五百戶的零頭。

其他的,等總體經濟自然調整吧。人口正在減少中,2020年台灣死亡人數173156人,超越新生兒人數165249的「死亡交叉」,光這一年人口數量淨減7907人,少子化加人口老化的高齡化社會的海嘯已經是現在進行式,發生什麼效應呢?

人口減少可平衡需求

第一,新舊屋價格差距會拉開。獨居老人「以房養老」人數日增,又增加老舊中古屋物建的供給量,根據自由經濟的供需原理,老宅,尤其老公寓,無法跟著以過去「蛋黃區」法則水漲船高,上看「耘翠」這種天價檔次的成交價格。

第二,期待社會住宅加快腳步,一位在夜市開眼鏡行的中年老闆,因為有四個子女,優先在北投區抽到四房的社會住宅,房租才一萬七千元,同樣租金我鄰居基隆河畔獨居老婦也是付一萬七千元,但只有兩房。能住進簇新、遠眺亮麗的高層集合住宅規格,這樣的社會住宅得民心。

年輕人流向蛋白區

第三,年輕一代若要避免望房興嘆,規劃他們往捷運「三橫三縱」方向:新北市鶯歌、桃園市龜山等郊區遷移。因為即使板新、桃園市蛋黃區的高層新住宅,也不是他們負擔得起的,所以鶯歌、龜山等昔日不能想像的通車地點,現在也變成木柵旁邊的深坑、石碇,是年輕人首購的一個選項。

像台灣這種中小型經濟體,歷經二十世紀的總經結構調整,與獨特的政治經濟處境(與南韓差不多),能夠走到今天這樣富裕國家的發展模式,房市自然分流,豪宅歸豪宅,社會住宅走濟貧路線,沉默的中產階級緊緊抱住老公寓,這樣的和平共存,凝聚成大社會的和諧共識,實著不易。

比起海峽彼岸一直喊「和諧社會」,顯然我們適時調整左右路線,既有右派的自由經濟,又有左派的社會住宅,發展策略比較高明,日後是值得寫進台灣經濟發展史的一頁經驗。